¿Las comunidades de Propietarios pueden prohibir el alquiler turístico?
¿Prohibir el alquiler vacacional?
Cada vez, hay más propiedades en la Costa del Sol destinada a alquiler turístico, en edificios constituidos en su mayoría por viviendas de uso residencial, los propietarios residentes plantean diferentes problemáticas en torno a esta actividad de inseguridad y de ruidos en las Juntas de Propietarios.
Ante esta situación, los administradores de fincas, plantean la posibilidad de prohibir que las viviendas que integran la comunidad se destinen a alquiler vacacional.
Ley de Propiedad Horizontal da la posibilidad de prohibir el alquiler turístico
El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, concede a las Comunidades de Propietarios la posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios.
El artículo 17.12 Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
- El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Si la Comunidad quiere prohibir el alquiler vacacional debe:
Si en el Título constitutivo o en los estatutos figura una limitación de carácter general sobre el destino de las viviendas, o no existe limitación alguna, será necesario que la Junta de propietarios de la Comunidad adopte un acuerdo estableciendo la prohibición del alquiler turístico en el inmueble.
- Para aprobar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios bastará el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
- Para poder utilizar la vivienda como alquiler turístico se deberá contar con la autorización de la administración autonómica correspondiente.
- El acuerdo sólo vinculará a los propietarios que quieran destinar su vivienda a dicha actividad a partir del momento en que se adopte, ya que no tiene carácter retroactivo.
- Por lo que si la Comunidad quiere prohibir el alquiler de viviendas turísticas en el edificio debe convocar una Junta de Propietarios incluyendo en el orden del día expresamente el acuerdo de prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico.
- Si el acuerdo de prohibición es finalmente aprobado con la mayoría que hemos reseñado anteriormente (3/5 del total de propietarios y cuotas de participación) habrá de expedirse un certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculado a la misma.
¿Que hay previsto en la Ley de Propiedad Horizontal
¿Qué sucede si un propietario destina su vivienda al alquiler turístico pese a estar prohibido en el edificio ?
Si la Comunidad tiene prohibido el alquiler turístico en el edificio, pero un propietario a pesar de la prohibición no hace caso.
En este caso la Comunidad puede ejercitar la acción de cesación de dicha actividad al amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:
«2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
La Comunidad puede permitir el alquiler turístico
La Comunidad puede poner condiciones al alquiler turístico
La Comunidad puede optar por permitir el alquiler vacacional, e imponer condiciones:
- Obligación de darse de alta en la Administración.
- Obligación de suscribir póliza de seguro de daños para los causados por inquilinos a elementos comunes o particulares.
- Obligación de requerir de inmediato antes de 2 horas a los inquilinos que causen molestias en la Comunidad tras ser requerido el arrendador por el presidente o Administrador de Fincas colegiado.
- Aumento de cuota del 20% comunidad.
- Obligación de entregar a los inquilinos las normas de Régimen Interno de la Comunidad y advertirles del obligado cumplimiento.
- Advertirles de no aparcar fuera de su plaza de garajes y hacer un uso adecuado de los elementos comunitarios.
- Advertencia en las normas de que el incumplimiento de las mismas dará lugar al ejercicio de la acción de cesación.
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