Cambiar de administrador de fincas es un proceso bastante sencillo. Sin embargo es habitual que los vecinos de una Comunidad de Propietrios a veces no sepan cómo proceder, si se quieren realizar el cambio de Administrador de Fincas habría que dar los siguientes paso.
PASOS PARA CAMBIAR DE ADMINISTRADOR DE FINCAS
Los pasos para cambiar de administrador de fincas son los siguientes:
- Propuesta y presupuesto para el cambio de Administrador de Fincas.
- Convocatoria de Junta de Propietarios.
- Celebración de Junta y votación para cambiar de Administrador de Fincas .
- Notificar al Administrador de Fincas saliente y justificar su despido.
- Traspaso de la documentación al nuevo administrador de Fincas.
Todo cambio en una Comunidad de Propietarios pasa por una solicitud incial. A partir de esta propuesta de partida, es necesario convocar una Junta de Propietarios, acordar y votar; y en caso de que se apruebe por los Propietarios, solicita la documentación de la Comunidad al antiguo administrador.
Propuesta y presupuesto para el cambio de Administrador de Fincas.
Cualquier propietario de la finca puede realizar la propuesta para sustituir al administrador, solicitando al presidente o el secretario. Y acto seguido deberán convocar la junta bien por el presidente de la Comunidad o bien el 25% de Propietarios que sumen el 25% de coeficiente, Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Convocatoria de Junta de Propietarios .
El presidente debe convocar una junta. Junta ordinaria o extraordinaria incluyendo este punto en el orden del día.
En el supuesto que el presidente no convoca la junta por la razón que sea; el 25% de propietarios puede exigir la convocatoria de Junta con el 25% de coeficiente de participación de la Comunidad de Propietarios.
En esta Junta de Propietarios, no es necesario que el administrador al que se quiere despachar este presente. Esto hará que la situación no resulte incómoda para ambas partes.
A continuación la Votación en junta para sustituir al administrador.
Una vez en la junta, deberéis votar el cese del Administrador de Finca actual. Para que salga adelante basta con tener mayoría simple todos los propietarios. Esto significa que al menos del 51% de los comuneros deberán estar de acuerdo.
Para ello, es conveniente razonar el porqué del cambio ante los vecinos. Además, para reforzar la decisión, se recomienda que se presenten propuestas alternativas. Si se acuerda en Junta de Propietario el cambio de Administrador de Fincas a continuación lo que procede es notificar al administrador su cese.
Notificar al administrador de su cese
Siendo muy importante la justificación del cese si la votación sale adelante. Habrá que justificar su despido con solidez por escrito. Es lo que se denomina “causa justa”. Algunos casos de causa justa para despedir a un administrador son:
- No cumple con sus funciones como es debido.
- El administrador no entrega documentos en el plazo convenido.
- Tenéis pruebas de que el administrador está manipulando las arcas de la comunidad.
- La gestión del administrador ha supuesto una pérdida económica importante para la comunidad.
La mejor forma de determinar una causa justa es revisando el contrato del administrador y el Codigo Deontológico de Administradores de Ficnas.
Una vez que se notificado el cese de actividad al administrador de fincas este tiene la obligación de entregar toda la documentación a la Comunidad de Propietarios.
¿Cuáles son las obligaciones del administrador de fincas CESADO?
El administrador de fincas que ha sido cesado tiene la obligación de entregar toda la documentación. El plazo es de ocho días pra la documentación urgente y un mes para el resto de la documentación de la Comunidad de Propietarios, desde que se notifica de forma fehaciente del cese de sus servicios. Entre la documentación que debe entregar el administrador cesado se encuentra:
- Libro de Actas
- CIF de la Comunidad
- Contratos de la comunidad de propietarios.
- Presupuestos solicitado.
- Fichero LODP
- Datos de los vecinos (nombre, teléfono, direcciones, etc.)
- Contabilidad de los últimos 5 ejercicios.
- Listado de importes de cuota y propiedad
- Listado de impagados.
¿Que dice la Ley de Propiedad Horizontal LPH?
Ley de Propiedad Horizontal. El cambio de Administrador de Fincas se suele hacer en la Junta General Ordinaria que se debe de reunir una vez al año según el artículo 16 y el artículo 13.7 define el tiempo del cargo de administrador y la posibilidad de cambiar en cualquier momento en Junta Extraordinaria.
“Artículo 16.
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año
para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la
cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participació
Artículo 13
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará
por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de
la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”
Por esto uno de los puntos del orden del día de las juntas ordinarias debe de ser el nombramiento de cargos, Presidente, Visepresidente, Vocales y el Administrador de Finca.
Segun el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal la convocatoria de Junta extraordinaria la puede hacerla el Presidente o bien una cuarta parte de los propietarios, o un número de ellos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
En el supuesto de cambio de Administrador de Fincas en Junta Extraordinaria, ¿Qué ocurre?
En el supuesto de que la Comunidad de Propietarios en Junta Extraordinaria decida cambiar de administrador antes de cumplirse su año de mandato, la comunidad tendría que indemnizarle por daños y perjuicios con el importe de los honorarios correspondientes a los meses que falten para cumplir su año de mandato, salvo que el cese se deba a una causa justa y demostrable.
Son los Tribuanles los que dan la calificación objetiva de la causa del cese, y nunca la Comunidad de Propietarios , hechos tales como el incumplimiento de obligaciones o la negligencia profesional del Administrador de Fincas que ocasione perjuicios a la Comunidad de Propietarios. Nunca la causa de despido del Administrador de Fincas pueden estar fundamentadas en falta de confianza en la gestión o descontento más o menos generalizado.
¿Cuántos votos se necesecitan para cambiar de Administrador de Fincas?
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal define los votos para cambiar de Administrador de Fincas. Si se decide cambiar de administrador en una Junta ordinaria como si se hace el cambio en una extraordinaria, el acuerdo debe adoptarse por la doble mayoría simple del número de propietarios asistentes y representados en la Junta, que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación.
“Artículo 17
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la
mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda
convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la
mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su
vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.”
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